Articolo pubblicato per lavoce.info
Per una famiglia media è possibile comprare casa in una grande città? I risultati di un’analisi su Milano, Bologna, Roma e Napoli fanno emergere un quadro variegato che ribalta molte convinzioni diffuse sui mercati immobiliari più cari d’Italia.
Sintesi
- Per una famiglia media è possibile comprare casa in una grande città? I risultati di un’analisi su Milano, Bologna, Roma e Napoli fanno emergere un quadro dei mercati immobiliari più cari d’Italia.
- A Milano il 40 per cento dei Nil supera la soglia critica inaccessibilità, a Roma il 43 per cento, a Napoli il 60 per cento e a Bologna il 47 per cento.
- Napoli risulta essere la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito famigliare medio, che supera il 40% nel 30% della città, rispetto al 24% a Milano e Roma, e il 21% a Bologna.
- Il centro delle grandi città non è accessibile alla famiglia media. A Milano, entro la circonvallazione interna, l’indice supera il 60%. A Posillipo (Napoli) l’HAI supera il valore del Duomo di Milano o di Villa Borghese a Roma.
- Le periferie sono generalmente più accessibili. Ma considerando trasporti pubblici e viabilità interna è possibile che alcune zone siano troppo lontane e mal collegate. Questo fenomeno è particolarmente chiaro nel caso di Roma.
- La misura pone le basi per una metodica rivalutazione della situazione del mercato immobiliare. Indici granulari di questo genere dovrebbero supportare i policymaker nel disegnare interventi di social housing e di miglioramento del trasporto pubblico.
Il mercato immobiliare nelle aree metropolitane
Qual è la situazione immobiliare delle grandi aree metropolitane italiane? In questo articolo in collaborazione con Area Proxima ci concentriamo su quattro grandi città in rappresentanza delle quattro macroaree italiane: Milano per il Nord Ovest, Bologna per il Nord Est, Roma per il Centro e Napoli per il Mezzogiorno. I risultati fanno emergere un quadro variegato che ribalta le convinzioni comuni riguardo ai mercati immobiliari più cari d’Italia.
Il nostro obiettivo è indagare in maniera granulare quali siano le zone economicamente accessibili a un nucleo familiare medio all’interno dei comuni e che differenze osservabili ci siano tra i centri urbani di Milano, Bologna, Roma e Napoli, che complessivamente ospitano otto milioni di abitanti.
Per rispondere a queste domande, ci siamo serviti di un indice di accessibilità molto simile a quello utilizzato in un nostro precedente articolo “Quanto reddito per una casa”. L’Housing Affordability Index (HAI) è calcolato come il rapporto tra la rata annuale media di un mutuo per l’acquisto di un’abitazione nella zona in analisi e il reddito familiare annuale medio a livello comunale. In particolare, la durata, il tasso medio e l’incidenza del capitale dei mutui per ogni macroregione italiana sono forniti dal rapporto immobiliare annuale Omi-Abi. Per evitare una possibile distorsione dovuta alla pandemia, l’analisi si è concentrata sui redditi del 2019, mentre i valori immobiliari sono raccolti nel 2022. Per informazioni più dettagliate rispetto alla metodologia si può fare riferimento al nostro precedente articolo.
Ogni città analizzata è stata suddivisa in aree, che corrispondono alle aree statistiche utilizzate dalle amministrazioni locali (per esempio, i Nil milanesi, le Zone urbanistiche romane, le aree statistiche di Bologna e i quartieri napoletani).
Un’area è definita accessibile se ha un valore dell’indice non superiore a 0,3. Ciò significa che non più del 30 per cento del reddito (medio comunale) è investito nel mutuo della casa (media nell’area). La scelta di utilizzare il reddito medio a livello comunale, invece di quello della specifica area statistica interna alla città, si basa sull’assunzione che un nucleo possa muoversi liberamente all’interno della zona metropolitana.
I risultati
Tenendo a mente le differenti definizioni di area urbana adottate dalle amministrazioni locali, a Milano il 40 per cento dei Nil supera la soglia critica di 0,3, a Roma il 43 per cento, a Napoli il 60 per cento e a Bologna il 47 per cento. Confermando i risultati ottenuti nel nostro precedente articolo, Napoli sembra essere la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito famigliare medio. Infatti, il 30 per cento delle aree statistiche napoletane ha un valore dell’indice superiore a 0,4, soglia che indica elevata inaccessibilità. A Milano e Roma, la stessa circostanza riguarda circa il 24 per cento delle aree statistiche, mentre a Bologna solo il 21 per cento.
Nonostante le differenze e i limiti nella comparazione, i quattro centri hanno numerosi punti di contatto.
In primo luogo, il divario tra i centri storici e le periferie è evidente. Il centro delle grandi città non è accessibile alla famiglia media. Tutte le zone statistiche milanesi nella circonvallazione interna hanno un indice superiore a 0,6 (almeno il 60 per cento del reddito medio familiare è assorbito dalle rate del mutuo). Nel centro storico di Napoli e nella zona residenziale di Posillipo si riscontrano i livelli dell’Index più elevati (superiori all’area del Duomo di Milano o di Villa Borghese a Roma). Un discorso analogo, si può fare per Roma e Bologna, nelle cui aree centrali si ha però una maggiore variabilità dell’HAI.
Le aree esterne appaiono più accessibili, ma è bene tenere a mente le limitazioni della nostra analisi. Sarebbe importante studiare quanti nuclei a basso reddito non possono accedere al mercato creditizio, non disponendo di sufficiente ricchezza. Inoltre, vanno considerati i trasporti pubblici e la viabilità interna alle città metropolitane, poiché alcune zone analizzate potrebbero essere troppo periferiche e mal collegate. A Milano e a Bologna, le zone economicamente accessibili sono raggiungibili facilmente e non distano eccessivamente dal centro, mentre non si può dire lo stesso di Roma e Napoli. A Milano, grazie al trasporto pubblico, zone accessibili alla classe media come viale Tibaldi, Loreto, Scalo di Porta Romana e viale Umbria sono ben collegate con il centro cittadino. La grande estensione di Roma, insieme all’inefficienza del trasporto pubblico, allunga invece le distanze in termini temporali.
Diritto alla casa, un problema complesso
Nonostante siano caratterizzate da tendenze comuni, le quattro città dimostrano che non esistono soluzioni univoche a problemi complessi come garantire il diritto alla casa. Le differenze spaziali catturate dal nostro indice sono significative e offrono indicazioni fondamentali per la pianificazione di futuri interventi pubblici.
Per quanto limitata, la misura pone le basi per una metodica rivalutazione della situazione del mercato immobiliare italiano. Gli interventi di social housing, integrati con agevolazioni e sussidi per nuclei familiari più a rischio, dovrebbero essere ideati e validati da indici granulari di questo tipo. Inoltre, le amministrazioni dovrebbero concentrarsi su miglioramento ed efficientamento del trasporto pubblico e della mobilità.
