Articolo pubblicato per lavoce.info
Se l’inquinamento scende, sale il prezzo delle case. A Milano la zona più inquinata è il centro, dove il costo delle abitazioni è già proibitivo per varie fasce di popolazione. Migliorare la qualità dell’ambiente finirebbe per favorire solo i più ricchi?
Sintesi
- Il verde urbano migliora la qualità della vita, ma cosa accade quando i prezzi delle case si alzano e le fasce di popolazione meno abbienti vengono spinte fuori?
- Il biossido di azoto è il nostro termometro per l’inquinamento a Milano. La sua presenza segnala cambiamenti non solo nell’aria, ma anche nel mercato immobiliare.
- La concentrazione di NO2 si traduce direttamente in un valore immobiliare più alto. L’inquinamento, o la sua assenza, modella il mercato.
- Una volta rimosso il velo dell’inquinamento, il vero padrone del mercato è la distanza dal cuore pulsante di Milano. Quanto sei disposto a pagare per avvicinarti?
- I miglioramenti ambientali a Milano sono una benedizione economica per pochi. Come possiamo riequilibrare la bilancia a favore di tutti i cittadini?
Prezzi delle case e inquinamento
In un precedente contributo abbiamo fornito una fotografia del costo delle case nelle principali città. Qui, guardiamo al contesto in cui le abitazioni sono inserite, focalizzandoci su alcuni elementi relativi all’ambiente, alla sostenibilità e agli interventi che modificano l’ambito in cui un’abitazione è inserita.
Una possibile conseguenza degli interventi ambientali a livello locale è l’exclusionary displacement o green gentrification: riducendo l’inquinamento in una data area, le case acquistano valore e i meno abbienti sono indotti a vivere in zone più convenienti ma meno piacevoli da un punto di vista ambientale. La situazione è esacerbata nel caso in cui gli immobili non siano di proprietà, ma in locazione. Fenomeni di exclusionary displacement sono stati osservati dopo le riqualificazioni di siti inquinati negli Stati Uniti, un canale potenzialmente importante nelle nostre città.
Secondo un recente studio dell’Ocse, gli investimenti a favore dell’ambiente, ossia quelli che portano alla creazione di una cosiddetta “amenità”, hanno un effetto positivo sui prezzi delle case e comportano effetti redistributivi. Le amenità ambientali possono aumentare il valore delle case migliorando la vivibilità e riducendo i fastidi relativi all’inquinamento atmosferico e acustico. È un aspetto difficile da quantificare: in alcuni casi, possiamo attenderci una relazione positiva perché le zone più inquinate sono anche quelle in cui vi è maggiore attività economica.
L’analisi su Milano
Prendiamo, ad esempio, il caso di Milano. La nostra analisi è solo correlazionale e non causale. Guardiamo, cioè, all’associazione di diversi fenomeni senza trarre alcuna conclusione su relazioni di causa-effetto, fornite invece dalla letteratura economica.
L’unità geografica di analisi è il Nil, ossia il Nucleo di identità locale. I Nil milanesi individuati dal comune sono 88. La loro dimensione non è uniforme e teniamo conto del diverso numero di residenti al 31 dicembre 2022.
Per il mercato immobiliare utilizziamo l’Housing Affordability Index di Tortuga, cioè la frazione del reddito disponibile familiare medio nel comune necessaria per coprire il costo annuale medio di acquisto di una casa in ciascun Nil. Intuitivamente, più l’indice è alto, meno il Nil è accessibile da un punto di vista immobiliare. Siccome il reddito medio è calcolato a livello comunale, la variazione dell’Housing Affordability Index all’interno di Milano è dovuta esclusivamente a un differente costo delle case. La mancanza di dati più granulari sui prezzi delle abitazioni è un limite della nostra analisi, che non identifica dinamiche spazialmente limitate ma rilevanti.
L’inquinamento, invece, è misurato attraverso il biossido di azoto (NO2), a partire dai dati raccolti da Cittadini per l’aria fra febbraio e marzo 2020 tramite campionatori passivi ed elaborati dai ricercatori del Dipartimento di Scienze cliniche e di comunità di UniMi e del Dep della Regione Lazio. La presenza degli ossidi di azoto in ambiente urbano è attribuibile al traffico motorizzato, in particolare ai motori diesel. Ed è correlata con quella di altri inquinanti dannosi per la salute.
I risultati
Nella figura 1 riportiamo la stima della concentrazione mediana di NO2 nei diversi Nil milanesi. La concentrazione mediana minima si raggiunge a Chiaravalle ed è pari a 27,8 μg/m3; quella massima, 39,4 μg/m3, nella zona De Angeli – Monte Rosa. Ci troviamo al di sotto del limite legale sulla concentrazione media annua di 40 μg/m3, ma comunque al di sopra delle raccomandazioni dell’Oms di 10 μg/m3. Nella medesima figura possiamo osservare come la distribuzione dell’inquinamento sia concentrica e diminuisca in media allontanandosi dal centro città: un risultato atteso in una città come Milano, dove le aree centrali sono densamente popolate e rappresentano un polo di attrazione per i pendolari, che spesso utilizzano mezzi privati motorizzati.
Non a caso, a partire dal 2008 sono state introdotte politiche di limitazione della circolazione di veicoli inquinanti: prima Area C, che include tutto il Municipio più centrale della città, cioè una delle zone tuttora più inquinate, e successivamente Area B.
Figura 1
Nella figura 2 riportiamo l’Housing Affordability Index, che ha anch’esso una distribuzione concentrica, con case meno accessibili nel centro città. Per esaminare meglio l’associazione fra inquinamento e accessibilità delle case, utilizziamo il grafico della figura 3: sull’asse verticale abbiamo riportato il logaritmo della concentrazione di NO2 e sull’asse orizzontale l’Hai. Ogni cerchio rappresenta un Nil e la sua dimensione cattura la popolazione residente. La relazione fra le due variabili è nettamente positiva ed è robusta al cambio di unità di misura delle variabili.
Figura 2
Figura 3
Inquinamento o distanza dal centro
Un aumento del 10 per cento della concentrazione di NO2 è associato a un aumento in media (peggioramento) dell’indice di accessibilità delle case del 9 per cento. L’effetto è leggermente maggiore se pesiamo i Nil per la popolazione ed è robusto all’inclusione di effetti fissi per municipio. Come atteso, il potere esplicativo della concentrazione di NO2 viene tuttavia assorbito completamente dalla distanza dal centro della città quando controlliamo per quest’ultima, e anche questo risultato è robusto all’inclusione di effetti fissi per municipio.
La necessità di attuare politiche ambientali a livello locale laddove i benefici attesi sono maggiori porterebbe ad agire nelle aree più inquinate delle nostre città. Che però sono anche le aree più centrali e benestanti, almeno nel caso di Milano. Un aumento del valore delle case in queste zone, unito al fenomeno dell‘exclusionary displacement, potrebbe perciò avere effetti regressivi: da un lato, un dispendio di risorse pubbliche porterebbe un beneficio economico, tramite il prezzo degli immobili, a chi già possiede una casa; dall’altro, specularmente, l’acquisto e, in generale, il mercato immobiliare, diventerebbero più inaccessibili per chi cerca casa. Se fosse così, sarebbe opportuno pensare a come estendere i benefici degli interventi ambientali a una porzione più ampia della popolazione e a come compensare gli effetti sulla distribuzione personale e spaziale della ricchezza.
